מהו שמאי מכריע?

הרקע: תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה

תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה שינה באופן מהותי את מנגנון בירור המחלוקות בהיטל השבחה. מטרתו הייתה ליצור הליך מקצועי, עצמאי ושקוף יותר, שבו המחלוקת השמאית נבחנת בפני שמאי מכריע המתמנה מתוך רשימה ייעודית ובהליך מוסדר.

ההליך אינו משא ומתן רגיל בין הצדדים ואינו בחירה בין שתי שומות קיימות. השמאי המכריע בוחן את מלוא התשתית, את הדין, את המצב התכנוני ואת נתוני השוק, ומגבש הכרעה מקצועית משלו.

מתי פונים לשמאי מכריע?

כאשר קיימת מחלוקת על גובה ההשבחה או על רכיבים שמאיים בשומת הוועדה המקומית, ניתן לבקש מינוי שמאי מכריע במסלול ובמועדים הקבועים בדין. לפני הגשת הבקשה חשוב לבחון את גודל הפער, את מורכבות הסוגיה, את העלויות ואת הסיכון שהתוצאה תהיה שונה גם מעמדת המבקש.

כיצד מתנהל ההליך?

1. בדיקה מקדימה: ניתוח שומת הוועדה, המועדים, האירוע המשביח והמסמכים הקיימים.
2. הגשת בקשה למינוי: פתיחת ההליך בהתאם לדרישות ולמועדים.
3. הגשת שומות וטענות: כל צד מציג את עמדתו המקצועית ואת התשתית שעליה היא נשענת.
4. דיון מקצועי: השמאי המכריע שומע את הצדדים, שואל שאלות ומחדד את מוקדי המחלוקת.
5. השלמות וביקור בנכס: לפי הצורך ניתן לדרוש מסמכים, נתונים או הבהרות, ולעיתים נערך ביקור במקרקעין.
6. שומה מכרעת: מתקבלת הכרעה מנומקת הכוללת את הניתוח ואת סכום ההשבחה שנקבע.

מה ניתן להציג בפני השמאי המכריע?

ההליך צריך להישען על תשתית מקצועית מלאה. בין היתר ניתן להציג:

• שומה מטעם המבקש וניתוח מפורט של שומת הוועדה.
• עסקאות השוואה, נתוני שוק וניתוח התאמות.
• תוכניות, תקנונים, תשריטים, היתרי בנייה ומסמכי רישוי.
• נסח רישום, הסכמים ומסמכים קנייניים רלוונטיים.
• מדידות, חוות דעת אדריכליות או הנדסיות ומסמכי תשתית.
• אסמכתאות מקצועיות, החלטות שמאים מכריעים, ועדות ערר ופסיקה רלוונטית.
• טיעונים בדבר דחייה, סיכון, עלויות, מגבלות מימוש ותרומה כלכלית של הזכויות.

למה ההכנה להליך חשובה במיוחד?

מאחר שהשמאי המכריע אינו רק בוחר בין שתי עמדות, כל הנחה, עסקת השוואה או טענה יכולה להשפיע על שומתו העצמאית. לכן יש לזהות מראש גם טענות שעשויות לפעול נגד המבקש, לבחון את הסיכון ולהציג את התמונה באופן שלם, מדויק ועקבי.

מהו תפקיד השמאי המייצג?

תפקידו אינו מסתכם בהגשת מספר חלופי. עליו לאתר את המחלוקות האמיתיות, לבנות תשתית עובדתית ותכנונית, לנתח את נתוני השוק, להתמודד עם טענות הוועדה ולהציג את המקרה באופן ברור בדיון ובהשלמות.

האם אפשר לערור על השומה המכרעת?

במקרים המתאימים קיימת אפשרות לפנות לוועדת הערר, בעיקר כאשר מתעוררת שאלה משפטית, טענה בדבר סמכות או פגם מהותי. היקף ההתערבות בקביעות שמאיות מקצועיות מצומצם בדרך כלל, ולכן יש לבחון כל שומה מכרעת לגופה ובמועדים הקבועים בדין.